Accredited Investor? We Have a Deal Available Right Now! Click Here to Schedule a Call and Get Full Access

huurovereenkomsten en corona – Corporate Finance Lab



Weet u nog, die bizarre begindagen van de Coronacris? Toen iedereen plots aan het wandelen sloeg, de prioriteiten in het leven werden herbepaald, en het aantal Netflix-abonnees ontplofte. En toen juristen hard begonnen na te denken over klassieke leerstukken zoals overmacht en imprevisie. In die periode zijn talloze adviezen verstrekt over de gevolgen van de crisis, en van overheidsmaatregelen ter bestrijding ervan, voor lopende huurovereenkomsten (zie hier voor een analyse).

Met een arrest van 26 mei 2023 heeft deze materie voor de eerste keer het Hof van Cassatie bereikt (zie hier eerder voor de Hoge Raad). Inzet van het debat was de toepassing van art. 1722 Oud Burgerlijk Wetboek.

Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.

Biedt deze bepaling een argument aan de onfortuinlijke huurder om de huur niet te betalen voor de periode van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie (met als gevolg dat de even onfortuinlijke verhuurder de last van de overheidsmaatregel moet dragen)? Het Hof van Cassatie beantwoordt deze vraag positief (vergelijk hier).

Specialisten zullen over dit arrest nog veel geleerde zaken zeggen. De enige opmerking die ik mij veroorloof, is de intellectuele sprong van geheel of gedeeltelijk “tenietgaan” (in de tekst van art. 1722 Oud Burgerlijk Wetboek) naar “genotsstoornis” (in de overweging van het Hof van Cassatie). Ofschoon het onroerend goed in kwestie al die tijd fysiek onaangetast bleef (en dus in theorie gebezigd kon worden waarvoor het contractueel bestemd was), geeft het Hof van Cassatie een (pragmatische?) invulling aan het begrip “tenietgaan”, die zinvol is in de onuitgegeven context van de coronapandemie, en de maatregelen ter bestrijding ervan.

Ongetwijfeld voer voor verder debat (en discussie tussen huurders en verhuurders over betaalde huur voor periodes dat de handelruimte niet publiek toegankelijk was).

Aanvulling

Een aandachtige en snelle lezer meldt het volgende:

“Mijns inziens is het wel zo dat het Hof reeds langer aanvaardt dat het ‘tenietgaan’ waarvan sprake is in artikel 1722 oud Burgerlijk Wetboek (ook) wordt ingevuld als een ‘juridisch tenietgaan’. Zie o.m. Cass. 17 april 1980, Arr.Cass. 1979-80, nr. 528.”




Source link

Related Articles

Article